स्पेनिश अचल संपत्ति बाजार की ख़ासियत स्थानीय वित्तीय संस्थानों द्वारा नियंत्रित एक विशेष खंड की उपस्थिति है। ये जब्त और गिरवी रखी गई अचल संपत्ति वस्तुएं हैं जिन्हें गैर-भुगतानकर्ताओं से ऋण चुकौती के रूप में जब्त किया गया था। ऐसे आवास की खरीद को पैसे का सबसे लाभदायक निवेश माना जाता है। स्पेन में बैंक से संपत्ति कैसे खरीदें, हम नीचे विचार करेंगे।
स्पेनिश बंधक संपत्ति क्या है
जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, बैंक से अचल संपत्ति संपार्श्विक है, ऋण दायित्वों को कवर करने के लिए ऋण पर देनदारों से जब्त की जाती है। बाजार में ऐसा सेगमेंट कहां से आया? तथ्य यह है कि पूर्व-संकट के समय में देश में निर्माण क्षेत्र का विकास तीव्र गति से हुआ था। स्पेनिश आवास मांग में था, बड़ी संख्या में खरीद और बिक्री लेनदेन हर दिन संपन्न हुए, और कई बंधक ऋण जारी किए गए।
यूरोपीय संघ को कवर करने वाले संकट की लहरों के कारण वित्तीय बाजारों का पतन हुआ, बेरोजगार नागरिकों की संख्या में वृद्धि हुई, जिसका अर्थ था ऋण पर चूककर्ताओं की संख्या में वृद्धि। हुए नुकसान के मुआवजे के रूप में, बैंकों ने उधारकर्ताओं से संपार्श्विक को जब्त करना शुरू कर दिया और उन्हें कम कीमत पर बेचना शुरू कर दिया। चूंकि कई देनदार थे, जब्त की गई वस्तुओं की संख्या ने पूरे बाजार खंड के निर्माण में योगदान दिया।
वर्तमान में, न केवल द्वितीयक बाजार पर अपार्टमेंट बिक्री के लिए रखे गए हैं, बल्कि नए अपार्टमेंट भी हैं, क्योंकि निर्माणाधीन आवासीय परिसरों के लिए कई ऋण जारी किए गए थे।
अधिकांश स्पेनिश बैंकों के पास पहले से ही स्टाफिंग टेबल में अपना खुद का रियल एस्टेट विभाग है, जो जब्त की गई संपत्ति की बिक्री से संबंधित है।
लेख "स्पेन में अचल संपत्ति खरीदें" आपको इस देश में आवास खरीदने की प्रक्रिया का विस्तार से अध्ययन करने में मदद करेगा, न कि केवल बैंकों से।
स्पेन में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के फायदे और नुकसान
गिरवी रखी गई अचल संपत्ति खरीदने से पहले, आपको इस तरह के लेन-देन के सभी पेशेवरों और विपक्षों को तौलना चाहिए। आइए ऐसी खरीदारी के फायदों पर ध्यान दें:
- वस्तुओं की कम लागत। ऐसी अचल संपत्ति मूल कीमत से 30-40% की छूट पर बेची जाती है। कभी-कभी छूट 80% तक पहुंच जाती है।
- गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के अधिग्रहण के लिए अधिकांश बैंकों द्वारा वित्तपोषण, यानी खरीदार को बंधक ऋण का पंजीकरण। इसके कारण, वित्तीय संस्थान न केवल गिरफ्तार अपार्टमेंट को बेचता है, बल्कि भुगतान न करने की स्थिति में पूर्ण धनवापसी भी प्रदान करता है, क्योंकि ऐसे आवास की लागत कुछ वर्षों में काफी बढ़ जाएगी।
- सौदेबाजी की संभावना। इस तथ्य के बावजूद कि विक्रेता एक क्रेडिट संगठन है, किसी ने भी लागत में कमी के लिए सौदेबाजी को रद्द नहीं किया। मरम्मत की आवश्यकता को ध्यान में रखते हुए, कम लागत पर आवास खरीदना संभव हो जाता है। एक नियम के रूप में, प्रकाशित होने वाली प्रारंभिक कीमतें उन कीमतों की तुलना में थोड़ी अधिक होती हैं जिन पर बैंक संपत्ति बेचने के लिए तैयार होता है।
इस तरह के अधिग्रहण के नुकसान के बारे में पता होना जरूरी है। मौजूदा नुकसान का आकलन आपको यह तय करने की अनुमति देगा कि क्या यह बैंकिंग अचल संपत्ति में शामिल होने के लायक है या नहीं। लेन-देन के नकारात्मक पहलुओं में निम्नलिखित शामिल हैं:
- लगभग सभी बैंक अचल संपत्ति को नवीनीकरण की आवश्यकता होती है, अक्सर पूंजी परिष्करण। यह आवास की कम लागत के कारणों में से एक है।
- अक्सर, बैंक से खरीदारी के लिए 100% वित्तपोषण का अर्थ है ऋण दर में वृद्धि।
- एक बंधक पर अचल संपत्ति बेचना, बैंक केवल इस शर्त पर सौदे के लिए तैयार है कि ग्राहक अपनी दीवारों के भीतर ऋण प्राप्त करता है, हालांकि किसी अन्य क्रेडिट संस्थान में स्थितियां अधिक लाभदायक हो सकती हैं।
- नए मालिक को उपयोगिता बिलों पर मौजूदा ऋणों का जवाब देना होगा। जब गिरवी का विषय जब्त कर लिया जाता है, तो सभी व्यक्तिगत खातों को रद्द कर दिया जाना चाहिए, लेकिन व्यवहार में हमेशा ऐसा नहीं होता है।
- अपनी कानूनी स्थिति को बनाए रखते हुए ही अचल संपत्ति खरीदने की क्षमता। उदाहरण के लिए, यदि यह एक अपार्टमेंट है, तो इसका उपयोग केवल रहने की जगह के रूप में किया जा सकता है। लेन-देन के दौरान गड़बड़ी न करने के लिए, आपको खरीद और बिक्री समझौते की शर्तों का ध्यानपूर्वक अध्ययन करना चाहिए।
आपको किन बातों पर ध्यान देने की जरूरत है
एक बैंक से एक अपार्टमेंट खरीदने से पहले, यह पता लगाने की सिफारिश की जाती है:
- क्या परिसर की तकनीकी स्थिति राज्य के मानकों का अनुपालन करती है?
- क्या उपयोगिता बिलों पर कर्ज है।
- प्रदान की गई उपयोगिताओं की गुणवत्ता, पानी की आपूर्ति, बिजली आदि के साथ मौजूदा समस्याएं।
- क्या पिछले मालिक ने आवास के पुनर्निर्माण या पुनर्विकास के संबंध में विवादों में प्रवेश किया था। यदि इस तरह के विवाद हुए हैं, तो यह स्पष्ट किया जाना चाहिए कि क्या वे पूरे हुए हैं, किसके पक्ष में हैं। तथ्य यह है कि रहने की जगह खरीदते समय, नए मालिक को सरकारी एजेंसियों के साथ सभी मौजूदा असहमति से निपटना होगा।
संपार्श्विक संपत्ति कहां से खरीदें
गिरवी रखी गई अचल संपत्ति की खोज करने के कई तरीके हैं। सबसे पहले आपको रियल एस्टेट एजेंसी से सीधे संपर्क करना चाहिए या उसकी वेबसाइट पर जाना चाहिए। हालांकि, स्पेन में एजेंसी पोर्टल्स के अलावा, ऐसे संसाधन हैं जहां किसी विशिष्ट रियल एस्टेट कार्यालय से कोई लिंक नहीं है। वे ग्रैन कैनरिया द्वीप पर महानगरीय अपार्टमेंट से लेकर घरों तक की वस्तुएं दिखाते हैं। साथ ही व्यक्तियों के विज्ञापन भी हैं।
लोकप्रिय साइटों में से हैं:
- www.idealista.com - ऑफ़र की सबसे बड़ी संख्या है;
- www.fotocasa.es दूसरी सबसे लोकप्रिय संपत्ति खोज साइट है;
- www.habitaclia.com - कैटलन के बीच मांग में है, क्योंकि प्रस्तुत किए गए अधिकांश विज्ञापन बार्सिलोना, गिरोना और टैरागोना से हैं।
हालाँकि, बैंकिंग अचल संपत्ति हर जगह नहीं मिल सकती है। वित्तीय संस्थानों के सभी प्रस्तावों को देखने के लिए, आपको बैंकों की वेबसाइटों का संदर्भ लेना चाहिए। यहाँ उनमें से कुछ हैं:
- सैंटेंडर,
- बनकारिया,
- बीबीवीए,
- बैंको पॉपुलर,
- इबरकाजा,
- लिबरबैंक,
- लाकैक्सा,
- कजमार,
- बांकिया,
- सांकिंटर।
आप बैंक शाखा से भी संपर्क कर सकते हैं, जहां आप बाजार में उपलब्ध गिरवी रखी अचल संपत्ति के बारे में सलाह ले सकते हैं।
गिरवी रखी गई अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया
स्पेन में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति खरीदने की प्रक्रिया में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:
- एक उपयुक्त वस्तु की खोज करें।
- बैंक खाता खोलना।
- चयनित अपार्टमेंट का आरक्षण। चूंकि वस्तु को बिक्री से हटा दिया जाना चाहिए ताकि अन्य खरीदारों द्वारा उस पर विचार न किया जाए, आवास की लागत का 5-10% जमा किया जाना चाहिए। लेन-देन रद्द करने के निर्णय पर यह राशि वापस नहीं की जा सकती है।
- प्रारंभिक बिक्री और खरीद समझौते का निष्कर्ष। समझौता एक गारंटी के रूप में कार्य करता है कि लेन-देन किए गए समझौतों के ढांचे के भीतर होगा।
- एन.आई.ई. प्राप्त करना - एक विदेशी की पहचान संख्या। इसके बिना स्पेन में कोई भी डील संभव नहीं है. यह न केवल एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए, बल्कि एक वाहन खरीदने के लिए भी आवश्यक है। आप संपत्ति की खरीद के स्थान पर पुलिस स्टेशन में नंबर प्राप्त कर सकते हैं। N.I.E के असाइनमेंट के लिए आवेदन व्यक्तिगत रूप से प्रस्तुत किया जाता है, और एक ट्रस्टी भी दस्तावेज़ प्राप्त कर सकता है। यदि आवेदक विवाहित है, तो दोनों पति-पत्नी को एक ही बार में एन.आई.ई. जारी करना बेहतर है। पंजीकरण प्रक्रिया में 2-14 दिन लगते हैं।
- उधार ली गई धनराशि का उपयोग करते समय, एक बंधक जारी किया जाता है।
- ऋण की अनुपस्थिति में, आप तुरंत लेनदेन के नोटरीकरण के साथ आगे बढ़ सकते हैं। नोटरी बिक्री अनुबंध तैयार करता है और वस्तु की कानूनी शुद्धता की जांच करता है। इसमें आमतौर पर 1-3 दिन लगते हैं, लेकिन निर्माणाधीन संपत्ति खरीदते समय, अवधि बढ़ाई जा सकती है।
- बिक्री के बिल पर हस्ताक्षर। लेन-देन के पक्ष खरीदार और बैंक विक्रेता के रूप में हैं। सब कुछ एक नोटरी की उपस्थिति में होना चाहिए। यदि खरीदारी आपके अपने फंड से की जाती है, तो इस स्तर पर पूरा भुगतान होता है। सौदा यूरो में बंद है।
- अचल संपत्ति के रजिस्टर में पंजीकरण। यह खरीद के बाद पहले महीने के भीतर किया जाना चाहिए। पंजीकरण करने के लिए आपको चाहिए:
- स्पेनिश संपत्ति रजिस्टर (Registro de Propiedad) पर लागू करें;
- एक विशेष फॉर्म भरें;
- पंजीकरण कार्यों के लिए शुल्क का भुगतान करें (संपत्ति के मूल्य का लगभग 2%);
- Registro de Propiedad को भुगतान की रसीद जमा करें।
प्रक्रिया में लगभग एक घंटे का समय लगता है। उसके बाद, एक महीने के भीतर, संपत्ति के मालिक को एक नोटा सिंपल - स्वामित्व की पुष्टि करने वाला एक दस्तावेज जारी किया जाता है।
एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति वस्तु खरीदने की प्रक्रिया कुछ अलग है। आप इसके बारे में "स्पेन में वाणिज्यिक अचल संपत्ति" लेख में अधिक पढ़ सकते हैं।
दस्तावेजों का पैकेज
लेन-देन के प्रत्येक चरण में, दस्तावेजों के एक निश्चित सेट की आवश्यकता होगी। तो, N.I.E प्राप्त करने के लिए आपको चाहिए:
- डुप्लिकेट में पूर्ण प्रश्नावली (पुलिस द्वारा जारी);
- 3 x 4 सेमी मापने वाली दो तस्वीरें;
- विदेशी पासपोर्ट के सभी पृष्ठों की प्रतियां (एक वैध वीजा आवश्यक है);
- प्रारंभिक बिक्री अनुबंध की एक प्रति;
- सुरक्षा जमा के भुगतान की पुष्टि करने वाला एक दस्तावेज;
- एक चालू खाते की उपस्थिति पर बैंक प्रमाण पत्र, जो खरीद के लिए धन संग्रहीत करता है।
नोटरी की आवश्यकता होगी:
- खरीदार का पासपोर्ट;
- खरीदार का आईई;
- प्रारंभिक समझौते;
- एक विक्रेता के रूप में बैंक विवरण।
स्पेनिश संपत्ति रजिस्टर में आवेदन करते समय, आपको जमा करना होगा:
- पासपोर्ट;
- बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर किए;
- एक आवेदन जो मौके पर जारी किया जा सकता है;
- कर की रसीद।
बंधक पंजीकृत करते समय, दस्तावेजों का पैकेज बड़ा होगा।
अचल संपत्ति की कीमतें
बंधक आवास की कीमतें कई कारकों पर निर्भर करती हैं: क्या घर तट पर स्थित है, क्या बुनियादी ढांचा विकसित किया गया है, क्या वस्तु रहने के लिए उपयुक्त है। इसके अलावा, स्थान के क्षेत्र को ध्यान में रखा जाता है। एक नियम के रूप में, पर्यटन क्षेत्रों में बहुत अधिक संपार्श्विक अचल संपत्ति नहीं है और यह अधिक महंगा है।
उदाहरण के लिए, टेनेरिफ़ में एक कमरे के अपार्टमेंट की औसत लागत € 210,000 है, तीन कमरे का अपार्टमेंट € 390,000 है। बार्सिलोना में, 1 कमरे के अपार्टमेंट की कीमत औसतन € 110,000 होगी, 2-कमरे वाले अपार्टमेंट - € 138,000, एक 3-कमरे का अपार्टमेंट - € 192,000। मैड्रिड आवास क्षेत्र में समान (35-40 m2) की लागत क्रमशः € 100,000, 120,000 और 180,000 है। Torrevieja को सबसे सस्ते स्पेनिश जिलों में से एक माना जाता है। वहां, ऐसे अपार्टमेंट की कीमत € 65,000, 75,000 और 90,000 होगी।
पाल्मा डी मल्लोर्का के रिसॉर्ट शहर में, 1 कमरे के अपार्टमेंट की लागत औसतन € 115,000, 2-कमरे वाले अपार्टमेंट - € 180,000 होगी। एक विला को लगभग € 1 मिलियन का भुगतान करना होगा। इबीसा में महंगी अचल संपत्ति। उदाहरण के लिए, 3-कमरे वाले अपार्टमेंट में औसतन 750-800 हजार खर्च होंगे।
लेकिन एलिकांटे का रिसॉर्ट शहर काफी कम कीमतों की पेशकश करता है। एक कमरे का आवास यहां 120,000 के लिए खरीदा जा सकता है, और दो कमरे के अपार्टमेंट - 140-150,000 के लिए। आप "समुद्र के द्वारा स्पेन में रियल एस्टेट" लेख पढ़कर स्पेनिश रिसॉर्ट्स में घर खरीदने के विकल्पों का विस्तार से अध्ययन कर सकते हैं।
स्पेन में अचल संपत्ति कर
यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि स्पेनिश अचल संपत्ति का अधिग्रहण करों के भुगतान के साथ है। यह देश के निवासियों और विदेशियों पर लागू होता है। इसके अलावा, लेन-देन के लिए दोनों पक्ष राज्य के खजाने में शुल्क स्थानांतरित करते हैं - खरीदार और विक्रेता दोनों। संपार्श्विक अचल संपत्ति कोई अपवाद नहीं था।
सबसे पहले, खरीदार को वैट का भुगतान करना होगा, लेकिन यह केवल नई वस्तुओं के अधिग्रहण पर लागू होता है। वर्तमान में कर की दर 10% है।
द्वितीयक बाजार में घर खरीदते समय, खरीदार स्वामित्व के हस्तांतरण पर कर का भुगतान करता है। यह विलेख पर हस्ताक्षर करने के एक महीने के भीतर किया जाना चाहिए, अन्यथा संपत्ति संपत्ति रजिस्टर में पंजीकृत नहीं होगी।
2021 में, कर की दर 6 से 10% तक भिन्न होती है और यह क्षेत्र पर निर्भर करती है।
विक्रेता व्यक्तिगत आयकर और भूमि लाभ कर का भुगतान करने के लिए बाध्य है। विषय "स्पेन में संपत्ति कर" लेख में अधिक विस्तार से शामिल है।
स्पेनिश गिरवी रखी गई अचल संपत्ति की बिक्री
संपत्ति की बिक्री में एक महत्वपूर्ण चरण वस्तु का बाजार मूल्य निर्धारित करना है। इसके लिए, विक्रेता एक अपार्टमेंट, अपार्टमेंट या विला के पेशेवर मूल्यांकन के लिए आदेश देता है और भुगतान करता है। फिर आप संभावित खरीदार खोजने के लिए गतिविधियां शुरू कर सकते हैं।
केवल प्रत्यक्ष मालिक या ट्रस्टी को ही अचल संपत्ति बेचने का अधिकार है। लेनदेन के लिए अटॉर्नी की शक्ति एक नोटरी द्वारा प्रमाणित होनी चाहिए।
खरीदार मिलने के बाद, एक प्रारंभिक बिक्री अनुबंध और एक जमा समझौता तैयार किया जाता है। संपत्ति की बिक्री जिस पर कोई भार है, असंभव है, उसे हटा दिया जाना चाहिए। आपको "स्पेन में संपत्ति कैसे बेचें" प्रकाशन में अधिक उपयोगी जानकारी मिलेगी।
सामान्य प्रश्न
क्या यह सच है कि स्पेन में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति को बड़ी मरम्मत की आवश्यकता है?
बेशक, यह सभी वस्तुओं के बारे में नहीं कहा जा सकता है, हालांकि, अधिकांश अपार्टमेंट और घर जो आम नागरिकों के हैं, वे एक दयनीय स्थिति में हैं। बाजार भाव में गिरावट का यह भी एक कारण है। उदाहरण के लिए, ब्लेन्स के रिसॉर्ट में, आप € 130,000 के लिए दो बेडरूम का अपार्टमेंट खरीद सकते हैं, जबकि उत्कृष्ट स्थिति में आवास की कीमत € 250,000 होगी।
क्या मुझे अचल संपत्ति खरीदते समय निवास की अनुमति मिल सकती है?
यह मुद्दा कई विदेशियों को चिंतित करता है, क्योंकि निवास परमिट स्पेन में स्थायी निवास परमिट प्राप्त करने की दिशा में पहला कदम है। इसका उत्तर हां है, लेकिन निवास परमिट तभी प्राप्त किया जा सकता है जब आधा मिलियन यूरो की अचल संपत्ति खरीदी जाए। साथ ही न केवल मालिक, बल्कि उसके परिवार को भी अस्थायी निवास का अधिकार होगा।
क्या बंधक अपार्टमेंट खरीदते समय बैंक के साथ सौदेबाजी करना संभव है?
समझौते से संपत्ति की कीमतों में कमी संभव है। प्रारंभ में, वित्तीय संस्थान केवल सौदेबाजी के लिए मूल्य बढ़ाता है। इसके अलावा, बैंक वस्तु की त्वरित बिक्री में रुचि रखता है। खरीदार की दृढ़ता आवास खरीदने की अनुमति देगी, उदाहरण के लिए, बेनिडॉर्म में, यानी पहली समुद्री रेखा पर, € 200 हजार से कम के लिए।
निष्कर्ष
पिछले कुछ वर्षों में, गिरवी रखे अपार्टमेंट की बिक्री अचल संपत्ति बाजार का एक अलग खंड बन गया है। कई बैंकों ने अपने राज्य में अचल संपत्ति संरचनाएं पेश की हैं, क्योंकि ऐसी संपत्ति की मांग बहुत अधिक है, खासकर विदेशियों के बीच। मूल्य से 30-40% छूट के साथ वालेंसिया में कहीं घर कौन नहीं खरीदना चाहता है?
संपार्श्विक खरीदना आसान नहीं है, लेकिन काफी उल्लेखनीय कार्य है। मुख्य बात प्रक्रिया के लिए आवश्यक राशि और समय की उपलब्धता है।
