विदेश में घर खरीदना हर निवेशक के जीवन में एक महत्वपूर्ण घटना है। लेकिन डील होने के बाद नए मालिक की परेशानी कम नहीं होगी। इसके विपरीत, अब से उसे स्थानीय कानूनों और विनियमों को ध्यान में रखते हुए अपनी खरीद का ध्यान रखना होगा। यह वह जगह है जहां एक व्यक्तिगत प्रतिनिधि होना काम आता है, जो आपको संपत्ति लेने की परेशानी से बचाएगा और किरायेदारों को पट्टे से अधिक लाभ उठाने में आपकी सहायता करेगा। जो कोई भी यहां एक निश्चित मात्रा में वर्ग मीटर खरीदना चाहता है, उसे उन सिद्धांतों का अध्ययन करने की आवश्यकता है जिन पर जर्मनी में संपत्ति प्रबंधन आधारित है।
ट्रस्ट प्रबंधन: अवधारणा के पीछे क्या छिपा है
दुनिया के अधिकांश देशों में कुछ क्षेत्रों में "ट्रस्ट" जैसे शब्द का उपयोग किया जाता है। किसी भी मामले में, विकसित देशों का कानून निश्चित रूप से इसके साथ काम करेगा जब अचल संपत्ति के मालिक के अधिकारों का हिस्सा किसी अन्य व्यक्ति को स्थानांतरित करने की बात आती है। सबसे अधिक बार, इन अधिकारों की सीमा अलगाव प्रक्रिया के अपवाद के साथ, इसके साथ सभी कार्यों पर लागू होती है। अधिकृत व्यक्ति ऐसी शक्तियों से संपन्न नहीं है।
प्रबंधन की आवश्यकता इस तथ्य के कारण उत्पन्न होती है कि एक विदेशी नागरिक उस देश में नहीं रह सकता जहां उसका घर स्थित है। किसी भी मामले में, जर्मन राज्य में, स्वामित्व में प्रवेश का तथ्य निवास परमिट प्राप्त करने का अवसर प्रदान नहीं करता है। हां, यह लाभकारी पक्ष से मालिक की विशेषता है, लेकिन निवास प्रदान नहीं करता है।
अपने गृह देश में रहते हुए, विदेशी अचल संपत्ति के खुश मालिक उपयोगिता बिलों के समय पर भुगतान, किरायेदारों द्वारा किराए के खाते में धन का भुगतान, और अपार्टमेंट के सावधानीपूर्वक संचालन की निगरानी करने में सक्षम नहीं होंगे। पूरा। यह सब आधिकारिक प्रतिनिधि द्वारा किया जाता है।
इस प्रकार, विश्वसनीय कंपनी को यह करना होगा:
- आवासीय वस्तु से संबंधित सभी पक्षों के साथ पत्राचार करना - किरायेदारों, मालिकों, उपयोगिताओं, स्थानीय कार्यकारी निकायों;
- सभी संबंधित भुगतान करें, लीज समझौते के तहत भुगतान की निगरानी करें;
- सभी वित्तीय लेनदेन पर मालिक को एक रिपोर्ट प्रदान करें;
- किरायेदारों से शिकायतें स्वीकार करें;
- मेल प्राप्त करें;
- परिसर की मरम्मत सुनिश्चित करने के लिए (सामग्री और श्रम के लिए भुगतान अलग से भुगतान किया जाता है);
- यदि आवश्यक हो तो नए किरायेदारों की तलाश करें।
यह इस प्रकार है कि एक अधिकृत प्रतिनिधि अचल संपत्ति के प्रबंधन से संबंधित सभी तकनीकी और आर्थिक मुद्दों से निपटता है, जैसा कि मालिक खुद करेगा यदि उसे अपनी संपत्ति के साथ एक ही क्षेत्र में लगातार रहने का अवसर मिले।
किसी वस्तु को खरीदने के लिए चुनते समय क्या विचार करें
यदि 2021 आपके लिए विदेशी संपत्ति की खरीद के साथ चिह्नित है, तो यह मत भूलो कि एक सफल लेनदेन को न केवल तभी माना जा सकता है जब कोई अच्छी कीमत पर आपको कुछ मिल जाए। ज्यादातर मामलों में, वस्तु ही मायने रखती है। कुछ भी निर्णय लेने से पहले, निम्नलिखित विशेषताओं पर विचार करें:
- घर या अपार्टमेंट का स्थान। जर्मनी के बड़े शहरों में, लावारिस आवास प्राप्त करना बहुत कठिन है। आप बर्लिन या म्यूनिख जैसे शहरों में जो कुछ भी हासिल करने का फैसला करते हैं, आप हमेशा इस घर को किराए पर ले सकते हैं। ग्रामीण इलाकों के बारे में भी ऐसा नहीं कहा जा सकता है।
- निर्माण की गुणवत्ता। इस तथ्य के बावजूद कि इस देश में सब कुछ इतना अच्छा है, जीर्ण या निम्न-गुणवत्ता वाली सुविधा प्राप्त करने की संभावना बहुत अधिक है। इसका मतलब है कि आपको अपनी खरीद के बारे में सब कुछ पता लगाना होगा: निर्माण की तारीख, उपयोग की जाने वाली सामग्री के बारे में जानकारी, यदि संभव हो तो, घर का बुनियादी ढांचा, मुखौटा और अन्य तकनीकी विशेषताएं। छत, हीटिंग, दीवारों पर विशेष ध्यान दें। निर्दिष्ट करें कि पिछली मरम्मत कितने समय पहले की गई थी, निर्माण के बाद क्या परिवर्तन किए गए थे। शायद लोड-असर वाली दीवारें प्रभावित हुईं या फर्श अछूता था;
- दिए गए क्षेत्र में बाजार के साथ अनुरोधित मूल्य का अनुपालन। बहुत बार इसे अतिरंजित किया जाता है, जो पिछले मालिकों की व्यक्तिगत सनक है;
- परिसर के मालिकों की बैठकों के निष्कर्षों का ध्यानपूर्वक अध्ययन करें। कभी-कभी उनमें बहुत उपयोगी जानकारी हो सकती है;
- उपयोगिता बिलों का विश्लेषण करें। यह मायने रखता है कि उन्हें कितनी बार नियमित रूप से जमा किया गया था, चाहे उनसे अधिक शुल्क लिया गया हो। अगर ऐसा कोई तथ्य हुआ है, तो आपको इसका पता लगाने की जरूरत है। यह पता चल सकता है कि पिछले मालिक इस मुद्दे पर कानूनी कार्यवाही के चरण में हैं;
- स्पष्ट करें कि बिक्री के समय कितने लोग संपत्ति के मालिक हैं।
सौदे के दिन से पहले, आपको अपनी खरीद के बारे में थोड़ा भी संदेह नहीं होना चाहिए।
प्रबंधन कंपनी को क्या जिम्मेदारियां सौंपी जाती हैं
एक निवेशक के रूप में खरीदार का मुख्य लक्ष्य उसकी खरीदारी का अधिकतम लाभ उठाना होता है। यह काफी तर्कसंगत है कि मैं ऐसे किरायेदारों को ढूंढना चाहूंगा जो नियमित रूप से किराए का भुगतान करते हैं, उन्हें सौंपी गई संपत्ति का सावधानीपूर्वक उपयोग करते हैं और हर तरह के छोटे मुद्दों पर मकान मालिक को परेशान नहीं करते हैं। इस संबंध में, यह समझना महत्वपूर्ण होगा कि आप जर्मनी में अपने प्रतिनिधि को कौन से कार्य सौंप सकते हैं।
वाणिज्यिक पहलू
सबसे पहले, आइए उन व्यावसायिक बारीकियों से निपटें जो मध्यस्थ करता है:
- बैंक खाता खोलना। कभी-कभी प्रिंसिपल मौजूदा खाते के उपयोग की अनुमति देता है, जिस पर प्रबंधन कंपनी सभी लेनदेन ऑनलाइन कर सकेगी। उसी समय, ट्रस्टी केवल किराये के खाते का प्रबंधन करता है, इसके लिए प्राप्त धन को अपनी आवश्यकताओं के लिए उपयोग करने का अधिकार प्राप्त किए बिना।
- किराए के भुगतान की प्राप्ति का नियंत्रण।
- किरायेदारों को समय पर आवास के लिए भुगतान नहीं करने पर अलर्ट भेजना।
- सभी मौजूदा खर्चों का भुगतान: कर, ऋण, विभिन्न सेवाएं। सभी आवश्यक दस्तावेज और पैसे उपलब्ध होने पर किराये के खाते से भुगतान किया जाता है।
- पानी, गैस, हीटिंग, बिजली - अधिकृत संगठनों में उपयोगिताओं की खपत की वार्षिक पुनर्गणना का कार्यान्वयन।
- किरायेदारों के साथ परिचालन लागत का वार्षिक समाधान।
- सभी भुगतानों पर रिपोर्ट प्रदान करना।
- आवास निधि के भुगतान के लिए प्राप्तियों और प्रतिज्ञाओं के भंडारण को ट्रैक करना।
- चालान में कुछ बदलाव होने पर संपत्ति के मालिक को रिपोर्ट प्रदान करना।
- किराये के खाते में धन की आवाजाही पर मकान मालिक को वार्षिक रिपोर्ट।
तकनीकी समस्याओं का समाधान
वित्तीय मुद्दों के अलावा, प्रबंधन कंपनी उन सभी तकनीकी मुद्दों का समाधान मानती है जो इमारतों और संरचनाओं से निपटने के दौरान अनिवार्य रूप से सामना करना पड़ता है। विशेष रूप से, मालिक निम्नलिखित में सहायता पर भरोसा कर सकता है:
- नियोजित और अनियोजित दोनों प्रकार के विभिन्न प्रकार के मरम्मत कार्य का संगठन और कार्यान्वयन। यह पुरानी या खराब हो चुकी संचार प्रणालियों या भवन के कुछ हिस्सों का अद्यतन हो सकता है। इसमें वह मरम्मत भी शामिल है जो किसी आपात स्थिति के परिणामस्वरूप आवश्यक थी।
- उपभोग किए गए संसाधनों को बचाने और उनका अनुकूलन करने के लिए आवश्यक उपाय करना।
जिम्मेदारियों की यह सूची पूरी नहीं है। यह संपत्ति के मालिक की व्यक्तिगत आवश्यकताओं और वस्तु की विशेषताओं पर ही निर्भर करेगा।
कानूनी और प्रतिनिधि मुद्दे
सबसे कठिन को कानूनी क्षेत्र माना जा सकता है, जो किसी विदेशी देश के कानूनों के साथ संबंधों को प्रभावित करता है। जर्मन भाषा के उचित ज्ञान, अनुभव और आदेश के बिना, एक आवासीय या व्यावसायिक स्थान का मालिक खुद को अपने लिए काफी नुकसानदेह स्थिति में पा सकता है।आखिरकार, जर्मनी के संघीय गणराज्य के कानून में कई नुकसान हो सकते हैं, जिन्हें केवल वही व्यक्ति दरकिनार कर सकता है जो उनसे अच्छी तरह वाकिफ हो। तो, कानूनी दृष्टि से, प्रबंधन कंपनी को निम्नलिखित बिंदुओं से निपटना होगा:
- सभी राज्य निकायों और अन्य संरचनाओं में मालिक के हितों का प्रतिनिधित्व करते हैं जो अचल संपत्ति के स्वामित्व के मुद्दे से संबंधित हैं।
- संपत्ति प्रबंधन को अनुकूलित करने के लिए तीसरे पक्ष और किरायेदारों के साथ बातचीत करें
- किराएदारों को किराए में वृद्धि के बारे में मालिक से सहमति होने के बाद सूचित करें।
- घर के मालिक की ओर से लीज समझौते दर्ज करें और समाप्त करें।
- पत्राचार का संचालन करें और सौंपी गई वस्तु के संबंध में सभी पत्राचार को संग्रहीत करें। स्वामी को प्राप्त पत्रों और नोटिसों की प्रतियां उपलब्ध कराएं।
- बीमाकृत घटनाएँ होने पर बीमाकर्ताओं के साथ कार्य करें।
- वकीलों के साथ बातचीत करें जब उनके हस्तक्षेप की आवश्यकता हो।
यह सूची भी अंतिम नहीं है। पूरी सूची भवन की विशेषताओं और उसकी स्थिति के कारण होगी।
कैसे सुनिश्चित करें कि आप पेशेवरों के लिए अपनी संपत्ति पर भरोसा करते हैं
बाहरी लोगों को सौंपे जाने वाले मुद्दों के महत्व को देखते हुए, यह मान लेना काफी तर्कसंगत है कि एक संपत्ति के मालिक की मुख्य चिंता एक प्रबंधन कंपनी का सही विकल्प है। और यहाँ कुछ बिंदुओं को याद रखना महत्वपूर्ण है:
- ज्यादातर मामलों में, संपत्ति प्रबंधन सेवा रियल एस्टेट एजेंसी द्वारा प्रदान की जाती है जिसके माध्यम से आप खरीदारी करते हैं। यह पुनर्विक्रेताओं द्वारा प्रदान की जाने वाली बिक्री के बाद की सेवाओं में से एक है।
- यदि हम एक ऐसी इमारत के बारे में बात कर रहे हैं जो व्यवसाय के लिए अभिप्रेत है, अर्थात वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में, तो, एक नियम के रूप में, मालिक स्वयं इसे प्रबंधित करने की जिम्मेदारी लेता है। यह अधिक लाभदायक, सस्ता और अधिक विश्वसनीय है। यदि फिर भी किसी विश्वसनीय व्यक्ति को काम पर रखना आवश्यक है, तो इस मामले में मालिक को स्वतंत्र रूप से यह तय करने का अधिकार है कि वह किसे वरीयता देगा।
- एक अपार्टमेंट खरीदने के मामले में, चीजें थोड़ी अलग हैं। यह इस तथ्य के कारण है कि इमारत का केवल एक हिस्सा अधिग्रहित किया गया है। इसलिए, केवल अप्रत्यक्ष रूप से ट्रस्टी की पसंद को प्रभावित करना संभव होगा। यह आमतौर पर मालिकों की एक आम बैठक में वोट द्वारा निर्धारित किया जाता है।
तो आप अपनी संपत्ति को सुरक्षित हाथों में कैसे लेते हैं? एक बात निश्चित है - आपको एक उत्कृष्ट प्रतिष्ठा वाले संगठन की आवश्यकता है। सबसे पहले, निर्दिष्ट करें कि कितनी वस्तुएं पहले से ही उस मध्यस्थ की देखरेख में हैं जिसमें आप रुचि रखते हैं।
यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपकी संपत्ति पेशेवरों के हाथों में है, उनसे उन ग्राहकों के संपर्क के लिए पूछें जिनके साथ वे पहले से ही व्यापार करते हैं।
एक मध्यस्थ की सेवाओं के लिए भुगतान की लागतों पर विशेष ध्यान दें। यह जर्मन बाजार में वर्तमान में मौजूद चीज़ों से बहुत अलग नहीं होना चाहिए। ऐसा करने के लिए, स्थिति की निगरानी करें और पता करें कि अन्य कंपनियां अपने काम का कितना मूल्यांकन करती हैं।
दूसरा पहलू अनुबंध की शर्तें हैं। कंपनियां जो अपने कर्तव्यों का पालन नहीं करती हैं, वे भी ईमानदारी से रिश्ते को समाप्त करने के अधिकार के बिना एक दस्तावेज पर हस्ताक्षर करते हैं। इस तरह का साथी निश्चित रूप से आपके लिए नहीं है।
उन लोगों को वरीयता दें जो एक माह के भीतर अनुबंध को समाप्त करने की अनुमति देते हैं। ऐसे में कंपनी आपको रखने में दिलचस्पी लेगी। लेकिन अगर समझौता लंबे समय तक संपन्न होता है, तो किसी को भी खराब गुणवत्ता वाले काम के लिए निकाल दिए जाने का जोखिम नहीं होता है, और आपको उन्हें हल करने के बजाय केवल नई समस्याएं मिलेंगी।
कंपनी वास्तव में क्या कर रही है यह जानने के लिए परेशानी उठाएं। तो, मान लीजिए, बवेरिया में, लगभग 80 कार्यालय हैं जो इस क्षेत्र में सेवाएं प्रदान करते हैं। लेकिन उनमें से ज्यादातर एक ही समय में अचल संपत्ति, पर्यटन और कार किराए पर लेने में लगे हुए बहुआयामी गतिविधियों को अंजाम देते हैं।
एक विदेशी निवेशक के लिए, एक संकीर्ण विशेषज्ञता वाली कंपनी अधिक उपयुक्त होती है। यह इस बात की गारंटी है कि वह उस बाजार से अधिक परिचित है जिसमें आप रुचि रखते हैं।
और एक और महत्वपूर्ण बिंदु विशिष्ट संगठनों में आपके चुने हुए मध्यस्थ की भागीदारी है, अर्थात् एसोसिएशन ऑफ मैनेजमेंट फर्म्स और सोसाइटी फॉर द प्रोटेक्शन ऑफ कंज्यूमर राइट्स।
परिणामों
विदेश में अचल संपत्ति खरीदते समय, इस तथ्य के लिए तैयार रहें कि आपको एक मध्यस्थ की आवश्यकता होगी जो आपकी खरीद की वस्तु का ध्यान रखेगा। जर्मनी में, ऐसी सेवा प्रबंधन कंपनियों द्वारा प्रदान की जाती है। लेकिन इससे पहले कि आप उनमें से किसी एक के साथ समझौता करें, निम्नलिखित बातों को ध्यान में रखें:
- एक पेशेवर मध्यस्थ सभी मौजूदा कार्यों का ध्यान रखता है - कानूनी, तकनीकी, वित्तीय;
- अधिकृत व्यक्ति, हस्ताक्षरित समझौते के अनुसार, संपत्ति के अलगाव को छोड़कर, मालिक की ओर से सभी मुद्दों को हल करने का अधिकार प्राप्त करता है;
- विशेषज्ञों का चयन करते समय, उन्हें सिफारिशें देने के लिए कहें, उनके काम के इतिहास का अध्ययन करें, सुनिश्चित करें कि वे विशेष संघों के सदस्य हैं।
लेकिन क्या आप स्वतंत्र रूप से चुन सकते हैं कि आपकी खरीद किसे सौंपी जाए, यह वस्तु के प्रकार और उसमें आपके स्वामित्व के हिस्से पर निर्भर करेगा।
