अभ्यास से पता चलता है कि जर्मनी में अचल संपत्ति खरीदना एक लाभदायक निवेश है। किसी सौदे को पूरा करने के उद्देश्य के बावजूद - आपके अपने निवास के लिए या भविष्य में एक निवेश के रूप में - जर्मनी में अचल संपत्ति की लगातार बढ़ती कीमतों से आपको लागतों को जल्दी से ऑफसेट करने में मदद मिलेगी। इस स्थिति में, जर्मनी में 2021 में बंधक न केवल जर्मन नागरिकों के लिए, बल्कि रूसियों सहित विदेशियों के लिए भी आकर्षक हैं। जर्मनी में गिरवी पर ब्याज दरें अब देश में गृह ऋण के इतिहास में सबसे कम हैं, और यह आवास की लगातार बढ़ती मांग के साथ है।
जर्मनी में अचल संपत्ति और बंधक
जर्मनी में अचल संपत्ति की मांग आपूर्ति से अधिक है। बाजार पर, पूर्ण परियोजनाओं में नई इमारतों को खोजना लगभग असंभव है। प्रस्तावों में इमारतों में अपार्टमेंट का वर्चस्व है, जिसका निर्माण केवल योजनाबद्ध है या 2-3 वर्षों में पूरा हो जाएगा (ऑफ-प्लान खरीद)।
जर्मनी में अचल संपत्ति की कीमतों का प्रसार बहुत अच्छा है: वे देश के पूर्व से पश्चिम की दिशा में बढ़ते हैं। बवेरिया, म्यूनिख में सबसे महंगा आवास: 4 हजार यूरो प्रति वर्ग मीटर से। बर्लिन में नई इमारतों में रहने की जगह की लागत 2,500 यूरो प्रति वर्ग मीटर से शुरू होती है। माध्यमिक आवास अचल संपत्ति की कीमतें 1500 यूरो से शुरू होती हैं।
जर्मनी में अचल संपत्ति के लिए कीमतों और किराये की दरों में वार्षिक वृद्धि संघीय राज्य के आधार पर क्रमशः 4 से 6 और 2 से 3% तक होती है।
आवास या वाणिज्यिक परिसर की खरीद के लिए काफी पर्याप्त राशि की आवश्यकता होती है। जर्मन बैंक न केवल जर्मनी के नागरिकों को, बल्कि देश के गैर-निवासियों को भी बंधक ऋण देने के लिए तैयार हैं: पहले से निर्मित अचल संपत्ति की खरीद के लिए पूरी राशि या कई किश्तों में - एक अधूरी इमारत के अधिग्रहण के मामले में, के रूप में बनाया जा रहा है।
जर्मनी में बंधक ब्याज दरें यूरोप में सबसे कम हैं - जर्मन नागरिकों के लिए 0.8 से 2%, विदेशियों के लिए 3 से 5% तक।
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विदेशियों के लिए बंधक: शर्तें, नियम और दरें
विदेशी नागरिकों के पास जर्मनी में ऋण लेने और एक बंधक पर एक अपार्टमेंट खरीदने का अवसर है।
पता करें कि 2021 में जर्मनी में ऋण कैसे प्राप्त करें।
जर्मन बैंक विदेशों से ग्राहकों की जरूरतों को पूरा करते हैं, दोनों व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं, खासकर अगर लेनदेन की राशि 100 हजार यूरो से अधिक है।
प्रत्येक ग्राहक के लिए क्रेडिट शर्तें विशिष्ट हो सकती हैं। समझौता कई कारकों को ध्यान में रखता है: खरीदार की शोधन क्षमता, डाउन पेमेंट की राशि, ग्राहक का क्रेडिट इतिहास, अपार्टमेंट की स्थिति और स्थान।
जर्मनी में एक विदेशी नागरिक के लिए पहला बंधक बाद के लोगों की तुलना में प्राप्त करना अधिक कठिन है। इसे पंजीकृत करते समय आपको कुल लागत का 40 से 50% तक भुगतान करना होगा।
यदि ग्राहक राशि बढ़ाना चाहता है, तो बैंक, एक नियम के रूप में, आधा मिलता है और इस मामले में ब्याज दर कम हो जाएगी। बंधक के बाद के पंजीकरण के साथ, डाउन पेमेंट की अब आवश्यकता नहीं हो सकती है या संपत्ति के कुल मूल्य का 20% से अधिक नहीं हो सकता है।
क्लाइंट के लिए जर्मन बैंकों की अन्य शर्तों में, सबसे आम हैं:
- जर्मनी में एक बैंक में खुले खाते के दो साल से अधिक की उपस्थिति, जिसमें ग्राहक नियमित रूप से धन जमा करता है;
- ग्राहक की आयु - 21 से 65 वर्ष की आयु तक;
- जर्मनी के संघीय गणराज्य के क्षेत्र में आय की पुष्टि (अचल संपत्ति के किराये सहित)। जर्मनी में विदेशियों के लिए बंधक पिछले छह महीनों के लिए बैंक को आय का विवरण प्रस्तुत करने पर उपलब्ध हो जाएगा, उद्यमियों से - पिछले दो वर्षों के लिए खाता विवरण;
- गुजारा भत्ता, ऋण के भुगतान की उपलब्धता की पुष्टि का प्रावधान। जर्मन कानून के अनुसार, ऋण चुकौती ग्राहक की मासिक आय के 35% से अधिक नहीं होनी चाहिए।
आप "रियल एस्टेट" खंड में किराए और इस विषय से संबंधित सभी प्रश्नों के संबंध में जर्मनी के विभिन्न शहरों में अचल संपत्ति बाजार की स्थिति से खुद को परिचित कर सकते हैं।
ऋण की परिपक्वता अवधि पांच से तीस वर्ष है। यह याद रखना चाहिए कि जर्मन कानून के अनुसार, अचल संपत्ति बंधक के पूर्ण पुनर्भुगतान तक बैंक के निपटान में रहती है।
एक विदेशी नागरिक के लिए बंधक कैसे प्राप्त करें
जर्मनी में एक या दूसरे बैंक के साथ सहयोग पर निर्णय लेते समय, जर्मन बैंकों की स्थिरता, ईमानदारी और अखंडता पर विचार करना उचित है: सब कुछ सावधानीपूर्वक गणना की जाती है, सभी संभावित बारीकियों को ध्यान में रखा जाता है। जर्मनी में तत्काल गिरवी ऋण प्राप्त करना संभव नहीं होगा। एक बंधक प्राप्त करना कई चरणों की एक इत्मीनान से प्रक्रिया है, जिसके दौरान आपको सबसे अच्छा विकल्प चुनना चाहिए।
चरण एक: प्रस्तावों का विश्लेषण करें
अधिक अनुकूल ऋण शर्तों की खोज जर्मनी के बैंकिंग क्षेत्र में मौजूदा प्रतिस्पर्धा के सक्रिय उपयोग को निर्धारित करती है। ऐसे में ज्यादा सही होगा कि आलस्य न करें, खुद को दो या तीन बैंकों तक सीमित रखें, बल्कि 10 से 15 संस्थानों का दौरा करने के लिए समय निकालें। इससे सबसे उपयुक्त विकल्प मिलने की संभावना में काफी वृद्धि होगी।
इसलिए, बैंकों से प्राप्त प्रस्तावों में अधिक लाभदायक होंगे, जिनका उल्लेख अन्य संरचनाओं के प्रतिनिधियों के साथ संचार में किया जा सकता है। ऐसी स्थिति में, कुछ बैंक ग्राहक के लिए अधिक अनुकूल शर्तों के लिए सहमत हो सकते हैं: ब्याज दर को थोड़ा कम करें, प्रतिस्पर्धी को बायपास करने के लिए अन्य बोनस (चुकौती दर और अन्य में मुफ्त परिवर्तन) की पेशकश करें।
प्रस्तावों का विश्लेषण करते समय, आपको पता होना चाहिए कि जर्मनी में बैंक 5, 10, 15, 20 वर्षों के लिए ब्याज दरों के साथ पुनर्भुगतान या वार्षिकी ऋण प्रदान करते हैं (हर नए पांच साल में 0.5% की वृद्धि होती है)। इसका मतलब यह है कि जब भी भुगतान किया जाता है - शुरुआत में या ऋण के अंत में, उनकी राशि स्थिर रहेगी।
ऑफ़र का विश्लेषण करते समय, आपको संपत्ति की विशेषताओं पर ध्यान देना चाहिए। बैंक मुख्य रूप से उनमें दिलचस्पी लेगा, अपने स्वयं के जोखिमों का आकलन करेगा। बैंक के जोखिम कम होने पर कम ऋण दर की गणना की जा सकती है, उदाहरण के लिए, यदि अधिग्रहित वस्तु:
- हाल ही में निर्मित - जर्मनी में, भवनों की सौ वर्षों की गारंटी है;
- पारिस्थितिकी, शहर के केंद्र से निकटता, रसद के मामले में एक अच्छे स्थान पर स्थित है;
- निष्क्रिय आय उत्पन्न करने का इरादा - परिसर को पट्टे पर दिया जाएगा।
जर्मनी में अचल संपत्ति खोजने के सबसे लोकप्रिय तरीके:
- अचल संपत्ति फर्म। अचल संपत्ति बेचने वाली कंपनियों के पते जर्मनी के संघीय गणराज्य के सूचना और संदर्भ पोर्टल की वेबसाइट पर प्राप्त किए जा सकते हैं;
- विशेष वेबसाइट: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- नीलामी;
- दलाल और निजी विज्ञापन।
प्रस्तावों में, सबसे सस्ती कीमतें तथाकथित पंक्ति घरों (रेहेहौसर) और शहर के अपार्टमेंट (ईगेंटम्सवोह्नुंग) के लिए हैं। दो-परिवार के घरों (डोपेलहॉस) और अलग कॉटेज (इनफैमिलियनहॉस) के लिए उच्च मूल्य। एक पुराने घर (Altbauhauser) में खरीदना, पुरातनता की भावना के बावजूद और, एक नियम के रूप में, शहर के मध्य जिलों में स्थान, कुछ नुकसान हो सकते हैं: पुराने और समस्याग्रस्त संचार, आराम की कमी। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि किराए पर लिया गया एक अपार्टमेंट खरीदते समय, अनुबंध की समाप्ति से पहले भुगतान बढ़ाना या किरायेदारों को बेदखल करना मुश्किल होगा।
चरण दो: आवश्यक दस्तावेजों की तैयारी
ऋण के लिए आवेदन करने के लिए कई दस्तावेजों के प्रावधान के साथ होना चाहिए। एक व्यक्ति को प्रस्तुत करना होगा:
- अंतरराष्ट्रीय पासपोर्ट और आंतरिक पासपोर्ट (साथ ही उनकी प्रतियां);
- प्रश्नावली (सेल्बस्टौस्कुनफ्ट);
- एक बैंक विवरण जो प्रारंभिक पूंजी की उपस्थिति की पुष्टि करता है;
- पिछले तीन महीनों के वेतन की राशि पर बैंक से सहायक दस्तावेज;
- कर की विवरणी;
- संपत्ति का विवरण;
- वस्तु के मूल्य के स्वतंत्र मूल्यांकन के परिणाम।
एक कानूनी इकाई की आवश्यकता होगी:
- कर की विवरणी;
- दो साल के लिए बैलेंस शीट;
- व्यवसाय का वर्तमान उत्पादन और आर्थिक विश्लेषण (BWA);
- संपत्ति का विवरण।
आवश्यक दस्तावेजों की सूची अंतिम नहीं है और बैंक की आवश्यकताओं के आधार पर भिन्न हो सकती है।
चरण तीन: बैंक खाता खोलना और उसे फिर से भरना
जर्मनी में अचल संपत्ति के लिए भुगतान विशेष रूप से एक बैंक के माध्यम से किया जा सकता है, जिसमें रूस के सर्बैंक के माध्यम से - बैंक हस्तांतरण द्वारा। एक बंधक प्राप्त करने के लिए, एक विदेशी नागरिक के पास जर्मन बैंक के साथ एक खाता होना चाहिए। इसके लिए ग्राहक की व्यक्तिगत उपस्थिति की आवश्यकता होती है ("डाक वैधता" केवल जर्मन नागरिकों पर लागू होती है)।
खाता खोलने के लिए, आपको अपने अंतरराष्ट्रीय पासपोर्ट और आंतरिक नागरिक पासपोर्ट, पंजीकरण और भरे हुए बैंक फॉर्म की मूल और प्रतियों की आवश्यकता होगी। कुछ बैंकों को संदर्भ-सिफारिश की आवश्यकता हो सकती है, क्योंकि जर्मनी में वे "स्वच्छ" पूंजी से निपटने का प्रयास करते हैं।
खाता यूरो में खोला जाता है और संबंधित समझौता संपन्न होता है। आप जिस दिन नया खाता खोलते हैं उस दिन उसमें पैसा जमा कर सकते हैं।
चरण चार: अनुबंध का निष्कर्ष
सभी शर्तों पर सहमत होने के बाद, बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए एक समझौते को समाप्त करने की बारी है। इसका कानूनी आधार जर्मन नागरिक संहिता (पैराग्राफ 601-610) और बंधक बैंकों पर कानून (पैराग्राफ 14-16, 19) है।
बंधक ऋण समझौते में जानकारी होनी चाहिए:
- प्रदान किए गए ऋण की राशि पर: ऋण की राशि और ऋण और अन्य लागतों के लिए उससे काटे गए ब्याज;
- एक बंधक और आवश्यक भुगतान के प्रावधान के लिए शर्तों पर: ऋण पर ब्याज के भुगतान की शुरुआत, भुगतान का समय, मासिक किस्तों की राशि, ब्याज दर के शेयरों की गणना और चुकौती के लिए किश्तें ऋण निकाय का;
- बंधक का भुगतान करने की विधि पर;
- एक बंधक प्राप्त करने की शर्तों का अनुपालन - भूमि रजिस्टर में एक प्रविष्टि, उधारकर्ता की शोधन क्षमता की पुष्टि, एक बीमा अनुबंध का निष्कर्ष;
- समझौते की समाप्ति पर: अवधि की समाप्ति के बाद पार्टियों की कार्रवाई, बैंक द्वारा ऋण देने की शर्तें, देर से भुगतान के मामले में उधारकर्ता के लिए परिणाम, समझौते को समाप्त करने की शर्तें।
जर्मनी में एक बंधक के पंजीकरण की शर्तें
ऋण प्रसंस्करण एक महीने या उससे अधिक के भीतर होता है। पहले चरण में, आपको पंजीकरण के लिए आवश्यक कागजी कार्रवाई तैयार करने की आवश्यकता होती है, जिसमें लगभग दो सप्ताह लगते हैं। साथ ही, आपूर्ति बाजार को बेहतर तरीके से जानने लायक है।
फिर आपको व्यक्तिगत रूप से (विदेशियों के लिए यह शर्त अनिवार्य है) कई बैंकों का दौरा करना चाहिए और शर्तों और ब्याज दरों से खुद को परिचित करना चाहिए, बंधक के लिए आवेदन करना चाहिए - इसमें दो से चार दिन या उससे अधिक समय लग सकता है।
कई बैंकों के साथ प्रारंभिक बातचीत के बाद एक बंधक ऋण जारी करने पर निर्णय के परिणामों की प्रतीक्षा में 4 सप्ताह तक का समय लग सकता है। अंतिम चरण में, आपको सबसे लाभप्रद प्रस्ताव चुनना होगा, एक खाता खोलना होगा और एक चुने हुए बैंक में जमा करना होगा।
जर्मनी में अचल संपत्ति खरीदते समय अतिरिक्त लागत
हर कोई जो जर्मनी में क्रेडिट पर घर खरीदने जा रहा है, उसे सहमत मूल्य के अतिरिक्त अतिरिक्त लागतों को वहन करने की आवश्यकता को ध्यान में रखना चाहिए। सबसे पहले, नए मालिक को भूमि रजिस्टर (ग्रंडबुचौज़ग) में दर्ज किया जाना चाहिए। ऐसा करने के लिए, आपको अचल संपत्ति कर का भुगतान करना होगा।
खरीद मूल्य पर कर की दर, खरीद की वस्तु के स्थान के आधार पर, 3.5% (सैक्सोनी) से 6.5% (नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया) तक हो सकती है। जर्मन कानून की आवश्यकता है कि इस कर का भुगतान खरीदार और विक्रेता द्वारा संयुक्त रूप से और अलग-अलग किया जाए।
इसके अलावा, खरीदार इसके लिए भुगतान करता है:
- संपत्ति के अधिकारों का पुन: पंजीकरण - खरीद राशि के 0.5 से 1% तक;
- नोटरी सेवाएं - 1.5 से 3% तक;
- दलाल / रियाल्टार का कमीशन - 3 से 6% तक (कभी-कभी विक्रेता के साथ)। 1,500 से 5 हजार यूरो तक की निश्चित दरों पर सस्ती वस्तुओं का भुगतान किया जाता है;
- अन्य खर्च (पंजीकरण के लिए, भूमि रजिस्टर से अर्क निकालना, प्रति वर्ष 150 यूरो का बैंक खाता बनाए रखना)।
एक बंधक ऋण के पंजीकरण में अतिरिक्त लागतें भी शामिल हैं:
- ऋण राशि का 1% (पंजीकरण के लिए);
- वस्तु के स्वतंत्र मूल्यांकन के लिए भुगतान - 1-2 हजार यूरो;
- ड्यू डिलिजेंस (किसी वस्तु का ऑडिट) - इसके मूल्य का 0.5 से 1.5% तक।
जर्मनी में अचल संपत्ति खरीदते समय करों के बारे में यहाँ और पढ़ें।
जर्मनी में एक बंधक ऋण का पुनर्भुगतान
बंधक की शीघ्र चुकौती बैंक के लिए लाभदायक नहीं है - यह अपना लाभ खो देता है। लेकिन प्रतिस्पर्धी माहौल में, बैंकिंग संस्थानों को लचीला होना होगा। इस कारण से, जर्मन बैंक ग्राहकों को शीघ्र पुनर्भुगतान विकल्प प्रदान करते हैं। अनुबंध में एक प्रासंगिक लेख शामिल है, उदाहरण के लिए, सालाना, वार्षिकी भुगतान के अलावा, ऋण निकाय का 10% चुकाने के लिए।
दर, जिनसेन और तिलगुंग: वे क्या हैं
वार्षिकी बंधक ऋण के भुगतान की गणना के लिए योजना पारदर्शी है: कुल वार्षिक भुगतान (दर) में दो राशियाँ होती हैं: जिनसेन - ऋण राशि पर बैंक का ब्याज और तिलगुंग - ऋण निकाय का वार्षिक प्रतिशत।
इस राशि को 12 (महीनों की संख्या के अनुसार) से विभाजित करके आप मासिक खर्च की गणना कर सकते हैं। वार्षिकी भुगतान का आकार नहीं बदलता है: इसके भीतर, जिनसेन लगातार घट रहा है, जबकि तिलगुंग बढ़ रहा है।
एक ठेठ जर्मन बंधक उधार मॉडल इस तरह दिखता है:
- भुगतान के रूप में 600 यूरो मासिक जमा करने की क्षमता वाला एक ग्राहक दस वर्षों के लिए 100 हजार यूरो का ऋण लेता है।
- बैंक ने 268 यूरो और 33 सेंट के मासिक भुगतान के साथ 3.22% प्रति वर्ष (3,220 यूरो) की भुगतान दर स्थापित की है।
- इस मामले में, 331 यूरो 67 सेंट प्रति माह या लगभग 4 हजार यूरो प्रति वर्ष (जो कि 4% तिलगुंग की राशि होगी) ऋण निकाय को चुकाने के लिए छोड़ दिया जाता है।
- जर्मन बैंक तिलगुंग (1% की पेशकश) को कम करना चाहते हैं, और यदि ग्राहक इस संकेतक को बढ़ाने के लिए जारी रहता है, तो वे ब्याज दर में वृद्धि करते हैं, इस प्रकार उधारकर्ता को "दंडित" करते हैं।
Sondertilgung - ऋण निकाय को जल्दी से चुकाने की क्षमता
जर्मनी में अचल संपत्ति खरीदने के लिए बंधक लेने वाले विदेशी नागरिक अपने कुल ऋण भुगतान को कम कर सकते हैं। उच्च प्रतिस्पर्धा अधिकांश बंधक बैंकों को अपने ग्राहकों को ऐसा अवसर प्रदान करने के लिए मजबूर करती है। ऐसा करने के लिए, अनुबंध समाप्त करते समय इसमें सोंडरटिलगंग-मोग्लिचकेइटन पर एक खंड दर्ज करना आवश्यक है।
यह खंड आपको ऋण के हिस्से के वार्षिक अनिर्धारित पुनर्भुगतान का अधिकार देता है। समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, आपको इसमें इस तरह के पुनर्भुगतान का प्रतिशत शामिल करना चाहिए - ऋण राशि का 3 या अधिक प्रतिशत तक भुगतान करना।
यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि बातचीत कैसे की जाती है। सही दृष्टिकोण के साथ, आप ऐसे भुगतानों का आकार 5-7% तक बढ़ा सकते हैं। लेकिन यह राशि आवश्यक नहीं है: आप छोटी जमा कर सकते हैं या बिल्कुल भी पैसा नहीं कमा सकते हैं, लेकिन जब अतिरिक्त कमाई या मुफ्त पूंजी दिखाई देती है, तो इसका उपयोग बिना किसी दंड के कर्ज चुकाने के लिए किया जा सकता है।
उपसंहार
जर्मनी में बंधक बैंक न केवल जर्मन नागरिकों को बल्कि विदेशियों को भी सक्रिय रूप से ऋण प्रदान करते हैं। यहां अचल संपत्ति प्राप्त करने के लिए बंधक सबसे लोकप्रिय तंत्रों में से एक है।
जर्मनी सबसे कम ब्याज दरों वाले तीन यूरोपीय देशों में से एक है। निश्चित मासिक भुगतान के साथ वार्षिकी बंधक को प्राथमिकता दी जाती है।
जो विदेशी नए भवनों में किराए के लिए या अपने लिए आवास खरीदते हैं, उन्हें बंधक मिलने की संभावना अधिक होती है। 2021 में, जर्मनी में एक रूसी नागरिक को बंधक लेने में कोई बाधा नहीं है।
बंधक प्राप्त करने के लिए बैंकों ने विदेशियों को जो मुख्य शर्तें रखी हैं, वे हैं "गंदी" पूंजी की अनुपस्थिति और जोखिमों को कम करना। उसी समय, बंधक बैंकों को लाभ होता है (1900 से, ऐसा कोई बैंक दिवालिया नहीं हुआ है), और उधारकर्ताओं को दशकों तक भुगतान करना पड़ता है।
